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王希怡:不交或缓交住房公积金影响几何?

2020-11-07 12:55 浏览:

王希怡:不交或缓交住房公积金影响几何?

  当前,在新型肺炎疫情下,很多城市响应中国房地产业协会倡议,为了减少人员聚集,防范疫情传播,停止了售楼处等线下销售。房地产企业也不能像往常那样正常上班,有的转为线上办公,有的企业还没有复工。当前形势下,很多人担忧未来房地产的走势,那么疫情下房地产业何去何从呢?

  我们先来看三组数据。一组数据是国家统计局1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的统计数据。据测算,1月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%,涨幅与上月相同;环比上涨0.4%。二手住宅销售价格同比上涨2.2%,环比上涨0.5%。二线城市新建商品住宅同比分别上涨6.9%,环比上涨0.2%;二手住宅销售价格上涨3.4%,环比持平,上月为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅同比上涨6.4%,环比上涨0.4%;二手住宅销售价格同比上涨3.7%,环比上涨0.2%。

  这组数据说明,房价还在稳定上涨,并没有因为疫情原因而发生变化。房价是供求关系的反映,供不应求房价上涨,房价上涨也说明还有大量的住宅需求存在。

  另一组数据是最近这几天恒大网上销售数据。据报道,恒大网上销售3天,售出了4.75万套房,认购总价值达580亿元。全国600多个楼盘均有认购,认购最多的一个楼盘达到870套。恒房通新增用户300多万人,累计用户超千万。据此预测,未来几天网上认购可能累计突破10万套。假如网上认购转化70%,销售成交将达7万套,将实现销售金额600亿元。

  这组数据说明,虽然线上销售不被人看好,但是,线上销售数据不逊于线下销售。在互联网+时代,未来线上销售是大势所趋,也是很好的应对疫情的办法。

  第三组数据是2月11日北京鼠年“蒙面”首拍,三地块成交80亿元,土地最高溢价率达25%。据统计,北京开年已出让9宗地块,成交土地出让金364亿元。2月份以来,全国成交10宗超过5亿元的地块,56宗超过1亿元的地块。

  这组数据说明尽管受疫情影响,多地叫停了土地出让,但是,一旦开拍,就有开发商响应。开发商拿地的热情还是存在的,对市场未来的预期依然看好。

  由此,笔者认为,疫情对于房地产业的影响是短暂的,疫情对房地产业的影响只是一个短期扰动因素,不会因此改变房地产的走势和形势。

  目前我国还处于城市化加速阶段。2018年城市化率为59.58%,按过去城市化增速保守估算,每年也有大约1200万人口进城,所以,城镇的住房需求还在不断增加。一方面我们需要为新进城居民解决住房问题,另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有不少缺口,仍然有一些人没有住房。同时,随着居民收入的增长,生活水平的提高,人们对住房的需求水平也在不断提高。很多人要小房换大房,旧房换新房,新婚要有新房。另外,因为住房的分配是不均衡的,虽然有些人已经有了两套房、多套房,但是,仍然有人没有住房。所以,即使在限购政策下,大量的首套住房刚需和二套改善性需求还是存在的。

  因此,为了满足居民日益增长的住房美好愿望,随着城镇人口的不断增加,住房的供应必须不断增加,才能满足居民对住房的需要。直到城市化完成以前,这个趋势不会改变。根据城市化发展规律,城市化率达到百分之七八十以后,城市化才算完成。根据我国过去每年1.2%的城市化增速,我国完成城市化起码还需要二十年左右的时间。在此期间,新房子要盖,旧房子要改造或更新,要不断满足城镇人口增加带来的刚性住房需求,也要满足居民生活水平提高之后的改善性需求。不仅要提供住宅供人们居住生活,也要提供工业商业等产业地产供人们生产就业,还要提供学校供孩子上学,提供医院供人们就医,提供养老地产供老年人养老……总之,只要根据城市化的需要,盖有人住的房子,则房地产的发展无后顾之忧。

  笔者认为,疫情过后,随着房地产业复工,线下销售的活跃,大量的住房需求会得以释放,房地产销售会有一定数量的增长。但是,在“房住不炒”的定位下,多地仍然会不断完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,落实地方政府主体责任,因城施策,供求双向调节,房地产市场依然会平稳健康发展,房价也依然会保持平稳。

  但是,短期来看,疫情当前,房地产业确实面临一些困难,如项目不能按时竣工,房子不能按时交付使用,房屋不能按期实现销售,及时回款;尤其商场等商业地产营业受到严重影响;消费者受疫情影响,不能到岗上班,影响收入,不能按时偿还房贷,支付房租等。

  为此,要克服当前面临的困难,一方面企业要想办法自救,更多地采取线上销售,想办法通过无理由退房、价格优惠锁定等增加线上销售的吸引力;通过网上办公,减少停工停产的损失。

  另一方面,政府要适时推出相应的扶持政策。如,减免土地出让保证金、土地出让金可以缓交或分期付款;房屋预售条件可以适当放宽;开发商和消费者的房贷可以缓交,贷款利率适当调低;对于首套住房应降低贷款首付比率,提高贷款额度。

  第三,建议建立突发事件的企业救济长效机制。民生为本。企业正常经营,员工才有收入维持生计。如果企业遭遇突发事件等停工停产,则影响到员工的生存,乃至社会的稳定。因此,要形成突发事件导致企业停工停产救济的长效机制,及时通过税费减免、融资支持对企业采取相应的救济办法。

  第四,要正确看待住房公积金的功能,发挥住房公积金应有的作用。住房公积金是住房制度的一个重要内容,是实现住房保障的一个重要手段。住房公积金是住房制度改革后职工解决住房问题的一个重要收入来源,很多职工是用住房公积金来偿还贷款,或支付房租的。疫情下,为了降低企业成本,不交或缓解住房公积金会引起一系列的连锁反应,会影响到职工房贷的偿还或房租的缴纳,因此,企业不交或缓交住房公积金要谨慎。

  作者系北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授 赵秀池

  校对:彭玉凤